Comment investir dans une SCPI ?

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Investissement immobilier – Combien investir en SCPI ?

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Connaissez-vous la  » paper stone  » ? Peut-être pas, comme 60% des Français, selon la dernière étude que Kantar publie ce mardi pour BNP Paribas Real Estate, la société de gestion immobilière du groupe bancaire. Mais une fois informés de ce placement, 31% d’entre eux se disent pret à franchir le pas. Alors pourquoi pas vous ? Aussi appelé  » Société Civique de Placement Immobilier  » (SCPI) pour le rendement, ce placement présente de nombreux avantages en cette période de baisse des taux d’une contrat assurance vie en fonds euros (1,4% prévu en 2020). Consacrées par la loi du 31 décembre 1970, les SCPI permettent de bénéficier du rendement de l’ investissement locatif sans se soucier de la gestion du bail et des extras. Et ce n’est pas un hasard si leur collecte a atteint un niveau record de 8,9 milliards d’euros en 2019, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim).

SCPI Comment ça marche ?

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C’est une société réglementée, contrôlée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), dont l’objet est d’acquérir et de gérer un parc immobilier résidentiel ou commercial (collecte des loyers, sélection, achat, revente, gestion des baux , travaux, etc.) et de verser des loyers aux investisseurs au prorata de leurs parts dans la SCPI. Le prix de la part varie selon le fonds mais peut être faible. BNP Paribas Real Estate vient de lancer une nouvelle offre en ligne où la part est vendue à 203 €.

Chaque investisseur, appelé aussi « associé » a droit à des loyers, le plus souvent trimestriels, et récupère ses parts à son départ. Attention, le capital investi n’est jamais garanti, ce qui signifie que la valorisation des parts investies suit l’ évolution du marché immobilier, à la hausse (comme en ce moment) ou à la baisse. En 2020, le rendement moyen des SCPI a été de 4,4 % net (4,34 % en 2019) avant impots et prélèvements sociaux. En 2018, il y avait 177 SCPI en France pour un encours de 55 milliards d’euros.

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A tout investisseur qui n’a pas forcément les moyens de devenir propriétaire mais qui souhaite investir dans immobilier sans se soucier de la gestion immobilier. « Au lieu d’ acheter un appartement ou une maison et de posséder des millièmes, l’investisseur acquiert des parts de plusieurs immeubles que la société de gestion se charge de louer, de gérer et d’entretenir », résume Fabrice Violot, directeur commercial de la société de gestion immobilière BNP Paribas. La SCPI permet d’obtenir des revenus complémentaires ou de préparer sa retraite.

Les parts peuvent être achetées au comptant ou à crédit et peuvent être revendues à tout moment. Il est toutefois recommandé d’ investir au moins 20 000 € pendant huit à dix ans pour rentabiliser son investissement, compte tenu des frais.

Combien investir en SCPI ?

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L’achat de parts implique deux types de frais : les droits d’entrée et les frais de gestion. Les droits d’entrée varient en moyenne entre 8 et 10 % du montant investi. Ils rémunèrent la société de gestion, le réseau de commercialisation et la sélection du bien. Contrairement aux idées reçues, ces frais n’ont rien à voir avec le paiement des frais de notaire liés à votre achat. Et contrairement à son nom, cette somme est généralement prélevée au moment de votre sortie, lors de la vente de vos logements. « Cela permet à votre epargne de fonctionner pleinement pendant la durée de détention de vos parts, ce qui n’est pas le cas lors d’un achat où les frais de notaires sont dus immédiatement », souligne Karl Toussaint du Wast.

Vous devrez également payer des frais de gestion (fonctionnement de l’immeuble, son entretien, ses assemblées générales et ses audits annuels), d’environ 13%, automatiquement déduits de vos revenus. C’est pour amortir ces frais que les professionnels conseillent de conserver les parts de SCPI pendant au moins huit ans.

SCPI : Quelle est la fiscalité ?

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Depuis janvier 2018, les SCPI sont soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 12,8 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Quant aux revenus, ils sont soumis aux barèmes de l’impôt sur le revenu comme pour tout investissement immobilier. Mais si vos revenu foncier sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez opter pour le régime plus avantageux du micro-foncier, qui vous permet de bénéficier d’une réduction de 30 % avant imposition.

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